Financiamento de imóveis – quais os riscos?

Riscos do financiamento de um imóvel – vai encarar?

Há várias maneiras de se chegar a um investimento imobiliário. Financiar é um deles. Se você for uma dessas pessoas, que buscam recursos de terceiros para obter condições de investir, desde já uma observação: cuidado e uma boa análise sempre!

O cenário atual é favorável para o investimento em imóveis?

Sim! 2023 é o ano para se investir na aquisição de um imóvel. Depois de um período puxado por um fraco desempenho da economia, o mercado imobiliário se manteve abrangente em resultados e agora já tem sinais claros de melhoras e grandes oportunidades. O ano de 2022 já o foi. Em meados de Agosto o sistema financeiro, que banca a movimentação da aquisição de imóveis, bateu recordes de liberações de créditos.

POR QUÊ – A justificativa de otimismo, poderia se encerrar na simples ideia de que o novo governo não deve, não pode e vai fazer de tudo, para que a expectativa de crescimento em ascensão, da construção civil não sofra queda. Seria um custo político altíssimo a esse governo recém instalado. Assim, com a economia, de fato sob controle, ainda que com as rédeas curtas, controladas pelo Banco Central, via taxa Selic, pode dar dinamismo ao segmento imobiliário, gerando empregos, e a sensação de melhora social. Também a necessidade de suprir a demanda pela casa própria, pilar das promessas do atual presidente, acena com um excelente ano/período.

Qual é o seu objetivo ao adquirir um imóvel, investidor?

• Se o seu objetivo é morar no imóvel – Há compradores que vão preferir comprar um empreendimento a partir de um financiamento, sem se incomodarem com a possibilidade de terem feito dívida a pagar em 20, 30, 35 anos. Para eles, o risco de não conseguir quitar o imóvel é irrelevante. Acreditam ser melhor financiar um imóvel para “chamar de seu”, do que viverem pagando um aluguel. Só que empreendimento financiado não é do investidor, e sim do banco!

Tanto faz para a construtora vender o imóvel à vista ou parcelado em 35 anos. O banco é que comprará o imóvel para depois negociar a dívida com você.  E ao financiar, está comprando uma dívida e não um imóvel.

• Se o seu objetivo é alugar – Calcule quanto terá de gastar entre o investimento inicial até a entrega do imóvel. São cerca de 30% do valor do imóvel, mais os gastos para deixá-lo pronto para morar, além da renda ou recursos para que o financiamento seja aprovado. Com essas variáveis, o valor a ser pago na entrada e dos juros desse crédito, o aluguel pode ser maior ou menor que a parcela. Leve em consideração também riscos como inadimplência de locatários e a vacância.

A opção em adquirir uma imóvel com objetivo de gerar renda via aluguel, se justifica pela instabilidade decorrente diretamente em relação aos últimos acontecimentos, na bolsa de valores do Brasil, por exemplo. Desnudada do manto da confiança absoluta, as ações passam a ter uma relação de dúvida entre o investidor e os papéis. Saída para essa angústia? A solidez dos imóveis.

Ainda que a renda seja, relativamente menor que eventuais macros ganhos das bolsas, ela não oferece a incerteza e a instabilidade que a situação atual sugere.

• Se a ideia é manter um ativo imobiliário – Ativo é tudo que nos gera um recurso a mais, um rendimento. Já o passivo é tudo que lhe deixa com menos dinheiro, sem nenhum retorno financeiro: contas, dívidas, financiamentos, etc. Ao fazer um financiamento apenas para adquirir um ativo imobiliário, talvez não perceba que, no lugar do esperado “ganho”, o que era pra ser um ativo vira um passivo.

POR QUÊ – Somados ao valor do financiamento, os custos para se ter um imóvel é grande. Além das parcelas a serem pagas ao banco, há também os pagamentos ligados à compra do mesmo, que podem chegar a 4% do valor deste. Se um imóvel vale, por exemplo, R$ 600.000,00 estamos falando de R$ 24.000,00, com gastos como escritura, alvará, ITBI, entre outros encargos.

Serviços de água, esgoto, luz, IPTU e outros gastos necessários para a reforma e manutenção também vão se somar ao custo do imóvel. Quando juntar ao valor inicial do financiamento, o que era pra ser um ativo se transformará em um passivo.

Mas a questão deste trabalho é discutir a viabilidade do financiamento como instrumento de investimento. E porque a conclusão de que não se trata do melhor caminho? Porque quando se limita comparação  dos juros do negócio, com outros investimentos e mesmo manter o próprio capital investido, em favor de um financiamento, comete-se um grande erro. Não podemos nos esquecer dos custos administrativos de um contrato de compra e venda e tão pouco ou sobretudo, as despesas com impostos, como ITBI que pode encarecer a conta comparativa entre as remunerações de investimentos convencionais, com os imobiliários.

Tempo do financiamento – o que é importante saber?

• Em qual estágio está sua vida? Vida financeiramente estável, com ganhos fixos mensais ou a instabilidade do mercado pode lhe afetar? É aposentado, ou começou recentemente no novo emprego? Lembrar de analisar seu estágio de vida é essencial para optar ou não por um financiamento. Ele representa uma dívida significativa por cerca de anos, em que é impossível prever o que irá acontecer: arrumar um emprego, casar, ter filhos, divorciar-se, perder o emprego, etc. E mesmo que sua vida financeira tenha sido estável nos últimos 5, 10, 15 anos, ainda assim, é difícil assegurar o que o futuro reserva. Lembre-se que, para o banco, alguns meses de inadimplência podem significar e retomada do seu bem.

A opção de tempo para um financiamento imobiliário, tem necessariamente que atrelar a idade, padrão econômico do financiador, origem dos recursos entre outras observações. A instabilidade de emprego ou do negócio em que atua, deve ser considerado, evitando assim um financiamento de logo prazo (20/30 anos) pela insegurança de projetar-se nesse tempo e espaço. A idade, ainda que o sistema financeiro, entenda como regra a relação direta: tempo de financiamento/idade, a pessoa tem que levar em conta, fatores extraordinários, como saúde, bem estar, realização profissional, filhos, família…

• Tenha noção de custos adicionais da aquisição de um imóvel, e faça reservas financeiras para situações emergenciais: Além dos custos fixos ao adquirir um imóvel, e das parcelas a serem pagas com o financiamento, você deverá possuir reservas para situações não previstas. Se ficar desempregado? Quem assumirá esses custos? Por quem será paga uma dívida com juros, taxas e correções monetárias?

• Tempo do imóvel: É um bem na planta ou usado? Se for na planta, procurar saber sobre a procedência da construtora com quem irá negociar. Visitar unidades já produzidas pelas mesmas para saber o tipo de trabalho feito. Pesquisar também se ela possui reclamações em Procons ou responde a alguma ação judicial antes de fechar um financiamento.

Essa é uma das questões fundamentais para um processo decisório adequado, com grandes chances de sucesso: tempo de imóvel. Assim como à aquisição de um automóvel, os custos diretos de manutenção, quanto mais próximos de zero quilômetro ele é, menor o custo.

Nos imóveis não é diferente. Embora os sinais de desgaste sejam em prazos maiores (anos), as despesas podem se tornar insuportáveis. Por isso, além de uma avalição técnica do imóvel, na hora da decisão de compra, avaliar o tempo da construção é fundamental. Esse cuidado, tem relação direta com os mecanismos de mensuração da valorização ou da estagnação econômica do investimento.

Se o imóvel for usado, atente-se para quesitos como: documentação do imóvel, do vendedor, problemas nas instalações hidráulicas e elétricas, estruturas antigas ou ultrapassadas que necessitam substituições por outras mais modernas.

• Região onde está localizado: Imóveis localizados em bairros nobres são mais caros no preço do metro quadrado quando se compara aos encontrados em bairros mais simples. Se for localizado numa área com extensa rede de serviços como shoppings, hospitais, universidades, estações de metrô, também tendem a se valorizar mais. Depois do valor, ver também as características da região: rua para se assegurar da tranquilidade e segurança. Vizinhança, para identificar se é calma ou do tipo sujeita a barulhos, brigas e aglomerações (bares, restaurantes, casas noturnas, etc).

Em suma: o imóvel sempre tem curva de valorização e, porém, temos o ápice da mesma e, o encolhimento como em qualquer investimento. A análise que deixo como pensamento do ser ou não um bom negócio financiar: seu imóvel que busca adquirir está em ápice de valorização? Se sim, o custo do financiamento não impactará negativamente. Se não, o custo do financiamento irá “comer” a oportunidade sua de compra com razão e emoção que, sempre deve levar em consideração valorização e rentabilidade.

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