O Superior Tribunal de Justiça (STJ) suspendeu, em todo o país, os processos que discutem o aluguel de imóveis por curta temporada em condomínios residenciais.
A decisão envolve plataformas como o Airbnb. O tribunal vai definir se a simples previsão de uso residencial do condomínio já permite impedir esse tipo de aluguel ou se é necessária uma proibição expressa na convenção.
A questão interessa diretamente a milhares de proprietários que compraram imóveis com a expectativa de obter renda por meio de locações de curta duração.
O que acontece com o investidor?
Por enquanto, a suspensão dos processos não significa que o proprietário está autorizado a anunciar o imóvel no Airbnb.
Também não significa que os condomínios estejam autorizados a impedir automaticamente a atividade em qualquer situação.
O que existe é uma disputa jurídica que será analisada pelo STJ em um julgamento chamado de repetitivo. A decisão deverá servir de referência para casos semelhantes em todo o país.
Para quem investiu em um apartamento pensando na renda de curta temporada, a principal consequência é a incerteza sobre a forma de exploração do imóvel.
O imóvel continua pertencendo ao proprietário. O que está em discussão é o direito de utilizá-lo para estadias frequentes e de curta duração dentro de um condomínio residencial.
STJ já havia tomado outra decisão
Em maio deste ano, o STJ havia decidido que a exploração frequente e profissional de imóveis por curta temporada pode descaracterizar a finalidade residencial do condomínio.
Naquele julgamento, a Corte entendeu que a utilização do imóvel dessa forma dependeria de aprovação de dois terços dos condôminos quando houver mudança de destinação.
O novo julgamento não apaga essa decisão. O STJ agora vai analisar uma questão específica que ainda gera processos diferentes nos tribunais.
A dúvida é se a cláusula que define o condomínio como residencial, sozinha, já é suficiente para impedir o aluguel de curta temporada ou se o condomínio precisa ter uma proibição expressa.
Por que isso preocupa quem investiu?
O problema aparece principalmente para quem comprou um imóvel pensando na renda gerada por diárias.
A rentabilidade desse modelo pode ser diferente da obtida com um aluguel residencial tradicional. Por isso, uma restrição ao uso por curta temporada pode alterar a previsão de receita feita pelo investidor.
O impacto pode ser maior para quem comprou o imóvel exclusivamente para essa finalidade, financiou a unidade ou realizou reformas pensando em receber hóspedes.
Também pode haver reflexos sobre o valor de mercado desses imóveis, mas esse efeito dependerá da decisão do STJ e das regras de cada condomínio.
Cada condomínio pode ter uma situação
O proprietário precisa verificar a convenção do condomínio, o regimento interno e as decisões tomadas em assembleia.
Também é importante diferenciar uma locação residencial por temporada de uma exploração frequente e profissional, com grande rotatividade de hóspedes e características próximas de uma atividade comercial.
O próprio STJ destacou que a frequência, a habitualidade e a oferta de serviços podem ser consideradas para avaliar se houve mudança da finalidade residencial.
Decisão deverá trazer mais segurança
O STJ ainda não estabeleceu uma nova regra definitiva para todos os casos.
A suspensão foi justamente adotada para que a Corte possa analisar a questão de forma uniforme. Depois do julgamento do tema repetitivo, a decisão deverá orientar os processos semelhantes que tramitam no país.
Até lá, investidores e condomínios permanecem diante de uma situação que ainda depende da definição do tribunal.
Para quem comprou um imóvel pensando no Airbnb, portanto, o momento exige atenção às regras do próprio condomínio e ao resultado do julgamento do STJ.
